定调在即：五大新城与2021的上海楼市走向
2021-03-05
最近，上海楼市想要不火都不行。接二连三的政策与法规颁布，不断刺激着所有人的敏感神经。虽然上海永远不会走在地产风云变幻的最前列，却包含有举足轻重的定调意义。作为屈指可数的一线大都会，任何涉及相关行业的指导性意见，都是对少数先行者的探索成果确定，更是给更多追随者的发展指明方向。
早在岁末年初，许久唯有超大动作的上海楼市，就被有关“五大新城”的规划出炉给顶了新闻热搜。总的来说，就是要在原有的市中心区域周围，再重点发展松江、嘉定、青浦、奉贤和原来的南汇。辐射范围甚至远及长三角、环淀山湖、杭州湾和宁波-舟山方向。似乎是要紧随去年的几个二线城市步伐，开启时下非常流行的人才争夺战略。接着，又在3月3日晚间，突然推出简称“新沪七条”的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。其核心内容可以基本概括为以下几个重点：一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。三、严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。六、严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
言下之意，就是五大新城未来极有可能会形成独立的购房政策和房地产模式。先是从土地供应开始，伴随着上海楼市近年来最严格的一次楼市调控，当时就提到未来将会加大五大新城的土地和商品房供应，优化上海的土地结构。之前大部分的解读都在说，这会把很大一部分刚需买房人引导到五大新城去购房，因为未来供应量大。此外，此次政策还强调要提高新城开发强度以及放宽容积率。因为，目前中心城区人口密度过高，所以要通过对五大新城容积率和强度的开发，使有限的土地空间里提供更多的住房。
我们仅以目前公布的诸多政策来看，对楼市的调控已经不仅是土地和新房供应量会加大这么简单，而是连落户条件，购房资格都有可能完全改变。未来此类郊区或成为房企拿地和开发的重要区域，并结合轨道交通等因素，预计市场认可程度非常高，真正做到对人口导入形成实质效应。在一系列的人才吸引政策叠加下，辅以新城产业基础和政策推动，将未来几年的开发重点都是集中在五大新周围。比如为人才开放绿色通道，对持上海居住证在新城工作并且居住的，给予落户专项加分。每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值20分。对那些在五大新城工作的人才，给予落户上海的极大优待。不仅鼓励更多人口向新城聚集，还要形成整个上海及长三角协同联动的城市格局的人口分布。目的就要是缓解上海人口老龄化问题，为整座城市乃至周边地区注入新的可持续性活力。这一切都有可能发生在五大新城身上。
当然，五大新城的横空出世，也说明对楼市的宏观调控又发展到了新的层次。不是来自于什么政府的会议，也不是来自于城市的规划，而是来自于房地产调控。这在全国的任何一座城市里，都不曾出现。所以，可见未来五大新城会和楼市紧密联系在一起，相互影响，相互制约。直接加大了土地供应，还要从一手房市场看，制造真正意义上的结构性改变。以至于让我们不得不产生某种粮饷，考虑这些新政可能会对市区地产同样具有借鉴意义。此外，我们谈及上海的楼市政策，也不能不看到这座城市本身的地位价值。毕竟，作为作为屈指可数的一线大都会，任何涉及相关行业的指导性意见，都是对少数先行者的探索成果确定，更是给更多追随者的发展指明方向。虽然因城施策的方针不会松动，但重点样板的启示作用同样是必不可少。调控政策出炉之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域。相比之下，中环区域正处于补涨阶段。浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元。仅仅到春节之后，已经涨到了900万元，却一直没卖出去。这就是典型的供需失表现。所以为防止楼市出现过热倾向，上海必定会继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法。不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。
因此，我们看到不仅是上海发布对五大新城的重视程度，而是上海楼市未来战略性根本性的变化。不仅仅是影响到的是大部分人在楼市里的买房决策，也会在不久的将来被推广至全国的更多地方。对于很多外地人而言，要扎根上海真的是很难，但未来还是会有更多选择。而对本地人而言，房住不炒的口号也正在悄然落实为真正现状，值得所有形成依赖的人来好好反思。
