新修订的个人所得税法中，允许符合条件的住房房租可以在个人应纳税所得额中扣减。因抵扣申报时需要提供房东的个人信息，触动了没有如实纳税房东的敏感神经。同时，个人出租房屋相关的税费负担成了热门话题。凸显了我国税收征管和个人纳税意识等方面存在的问题。个人出租住房应该缴纳哪些税，税率是多少。通过对相关政策的梳理希望对读者了解相关问题有所帮助。

一、应缴纳的相关税费及税率

1.增值税

（1）其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（2）其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

2.城建税

按实际缴纳的增值税额及适用城建税税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%;所在地在县城、镇(县、市属镇的)，税率为5%;所在地不在市区。县城或镇(县、市属镇)的税率为1%。

3.教育费附加、地方教育费附加

按实际缴纳的增值税额及适用比例计算缴纳。教育费附加费率为3%，地方教育费附加为2%。

按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育费附加。

4.个人所得税

对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

减去费用后，每月出租收入高于4000元（含）的 ，实际税负为8%。低于4000元的，实际税负低于8%。

5.房产税

对个人出租住房，按4％的税率征收房产税。

6.城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途免征城镇土地使用税

7.印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

二、案例说明

1.甲某出租市区内个人住房1套，2019年1月1日签订1年期房屋租赁合同。合同约定每月租金10000元，付三押一。甲某按合同收到款项。该市小规模纳税人2019年1月1日至2021年12月31日减征房产税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加50%。甲某按分税种纳税时每月缴纳多少税金？

案例分析：

因甲某出租是为个人住房，所以免征城镇土地使用税及印花税。

每月租金不超过10万元，免征增值税及附加税费（城建税、教育费附加及地方教育费附加）。

甲某每月应缴纳房产税10000.00*4%*(1-50%) =200.00

甲某每月应缴纳的个人所得税10000.00*（1-20%）*10%=800.00。

甲某应在2019年2月份申报缴纳税金共计400.00+800.00=1000元。

2.甲某出租市区内个人住房2套，2019年1月1日签订1年期房屋租赁合同。合同约定每月租金110000元，付三押一。甲某按合同收到款项。该市小规模纳税人2019年1月1日至2021年12月31日减征房产税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加50%。甲某按分税种纳税时每月缴纳多少税金？

案例分析：

因甲某出租是为个人住房，所以免征城镇土地使用税及印花税。

每月租金超过10万元，每月应缴纳增值税110000.00/（1+5%）*1.5%=1571.43元；城建税、教育费附加及地方教育费附加(1571.43*3%+1571.43*2%) * (1-50%)=39.28元。

甲某每月应缴纳房产税110000.00 /（1+5%）*4%*（1-50%）=2095.24元。

甲某每月应缴纳的个人所得税110000.00 / (1+5%) * (1-20%)*10%=8380.95元。

甲某应在2019年2月份起，每月申报需缴纳税金：1571.43+39.28+2095.24+8380.95=12086.90元。

三、实务中注意的相关问题

1、以上税收政策针对的是个人出租住房取得的收入，不适用个人出租商品、写字楼等非住房业务。

2、2019年1月1日至2021年12月31日，省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。减征政策可与其他优惠政策叠加享受，具体参见各区域政策文件。

3、如果月房租低于10万元，分税种纳税额不高于10%。在实际税收征管中，部分地区区分不同的租金标准采用综合征税率（通常5%左右）进行征收。实务中具体征收方式和标准需要咨询当地税务部门。

政策依据：

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第707号）

《财政部 国家税务总局 关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）

撰稿人：王建设

审核人：王海