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企业出租不动产,不同收租方式税负大不同!

2020-11-20

      在房地产异常火爆的今天,企业出租不动产获取收益是一项非常普遍的商业投资行为。租金的收取,一般有两种方式:一次性收取和分期收取。企业在确定租金收取方式的时候,一般出于现金流的考虑,可能并未从税务角度进行筹划。实际上,不同收租方式对企业的税负是有影响的。


      接下来,小编将通过一个案例,给大家详细解说一下不同收租方式下的税负差异。


      案例:某企业为从事不动产租赁业务的小规模纳税人,2019年1月出租了一套房产,约定每月租金10万元,全年租金120万元。现在有两种收租方式可以选择,第一种是2019年1月一次性收取全年租金120万元,第二种是每月月末收取当月租金10万元。两种收租方式下分别应缴纳多少增值税?


解析:


      小规模纳税人出租不动产,增值税征收率为5%,其纳税义务发生时间的判断原则如下:


(1)租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;


(2)先开具发票的,为开具发票的当天;


(3)除上述两种情况外,发生出租行为且收讫款项的当天为纳税义务时间,没有收讫款项,在发生出租行为且取得销售款凭据的当天为纳税义务时间。


      因此,选择在2019年1月一次性收取全年租金的情况下,增值税纳税义务时间为2019年1月,2019年一季度增值税应税销售额120万,超过了小规模纳税人增值税免征额,需缴纳增值税=120/1.05*0.05=5.71万元。


      如果该企业选择每月月末收取当月租金10万元,则纳税义务时间为每月收取租金的当天,由于每个季度的应税销售额不超过30万元,无需缴纳增值税。


      选择按月收取租金比一次性收取租金节省增值税5.71万元。


      通过以上分析,我们可以看到,对于未超免征额的小规模纳税人来说,选择分期收取租金税负更轻。


      需要说明的是,以上测算仅针对小规模纳税人,而且是按月/按季未超过免征额的小规模纳税人。如果是一般纳税人或超出免征额的小规模纳税人,两种收租方式下增值税的税负并无区别,只是纳税义务时间有所不同。


      企业财务人员在进行税务筹划时,不仅需要考虑税负的差异,还需要考虑纳税时点,现金流的影响。


      此外,根据国家税务总局公告2019年第4号第四条的规定,其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。有些财务人员认为该政策同样适用于小规模纳税人,从而将一次性收取的租金进行分摊处理了,这种做法是不正确的。


      该规定仅适用于自然人,如果是企业或个体工商户,不能将一次性收取的租金分摊后来确定是否超出免征额。



      企业出租不动产,除了需要缴纳增值税,还需要缴纳其他一系列税种,包括城建税、附加税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。


具体各项税种如何计算:


增值税


一般纳税人出租不动产一般计税适用9%,简易计税税率5%;小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税;个体工商户或其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。


城建税


根据实际缴纳的流转税计算相应的城建税,税率分别为7%、5%、1%。


附加税


根据实际缴纳的流转税计算,教育费附加3%、地方教育费附加2%。


企业所得税


收入并到企业利润中按照适用税率缴纳企业所得税。


房产税


按租金收入的12%计算缴纳。如果是个人出租住房,则按租金收入的4%缴纳房产税。


城镇土地使用税


根据出租不动产的面积乘以定额税率计算


印花税


按照财产租赁合同缴纳印花税,税率为0.1%;税额不足1元,按1元贴花。


      注意,如果是小规模纳税人,可以在50%的税额幅度内减征城建税、附加税、印花税、房产税及城镇土地使用税。


      此外,2020年疫情期间,很多地区对于房产税和城镇土地使用税均有发布减免优惠,大家可留意当地政策。

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