01

案例

    某粮油公司拥有仓库12幢，面积3000多平方米，原值200万，由于经营不善，准备将现有的仓库对外出租。经过公司的业务人员的努力，以每年60万的价格将仓库租给当地的运输公司做货物中转，并与运输公司签定了租赁合同。 

02

交税

    根据营业税的规定，企业房屋对外出租收取的租赁费，应交纳5%的营业税，营业税额的7%城建税、3%的教育费附加。根据房产税的规定，对企业出租房屋收取的租金，应交12%的房产税。还有合同的印花税等，税负在租金的17%以上，对企业的影响也是很大的。根据税法的规定，粮油公司应交纳营业税60万×5%=3万，城建税3万×7%=0.21万，教育费附加3万×3%=0.09万，房产税60万×12%=7.2万，合计：应交税10.5万。 

    根据税法的规定，企业就应该交纳10.5万的税金，因为其业务过程是租赁，并签定的合同为“租赁合同”。 

03

筹划

     从以上业务分析，企业由于在签定合同之前没有考虑税收问题，按照通常业务来做，造成企业交纳10.5万的税收。纳税筹划就是企业来设计自身的业务过程，企业将房屋租赁给运输公司用于运输货物周转，企业签定“租赁合同”，就应按租赁业务来发生，帐务就应该按租赁业务来核算，就应交纳12%的房产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》中第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。我们可以分析，如果自己的房屋自己用，就应该按房产的余值计算交纳1.2%的房产税，如果自己房屋对外出租收取租金，就应该按租金交纳12%的房产税，这里关键是看房屋的使用权谁在使用？怎样将房屋的使用权没有转移，就可以避免12%的房产税，按房产余值交1.2%的房产税？主要问题在于业务发生过程。 

    我们通过寻找客户可以发现，运输公司用于货物周转，如果我们签定的合同不是“租赁合同”，而是“仓储合同”，企业收取的不是租赁费，而是仓储费，同样达到最终目的，但是，业务过程则不同，仓储说明：仓库使用权没有转移，是针对货物来收费，而不是房屋，因此，交税方式也发生变化。只按原值扣除30%的余额交纳1.2%的房产税200万×70%×1.2%=1.68万，可以比租赁少交7.2万－1.68=5.52万的房产税。但是，我们所改变的业务过程没有违背税法的规定，是改变自己的业务发生过程，因此，是合法的行为。 

    从中我们看出，企业在业务发生之前，按照以往的思路来操作，没有充分考虑税收问题，往往会造成税负的加重，也说明，纳税筹划的超前性对企业的税收起着很重要的作用。