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无购房资格的人 怎样筹划买房?

2021-03-12 02:39:17



客户背景:马女士想为自己的儿子在上海购买一套住房,由于他们均无上海户籍,而在上海缴纳社保和个人所得税刚满3年,不具备在上海买住房的资格。马女士便以其哥哥(上海户籍)的名义在上海购房,2年之后,等自己与儿子具备在上海买房资格后再过户到儿子名下。(假设该房子购买时的价款是500万,过户时的房价是600万)。


客户需求:为其提供专业的税务筹划。


宜久解决:宜久专家建议:建议马女士的哥哥先把房产赠与马女士,随后马女士再把房子赠与其儿子。


分析:


一、筹划前::


1、过户时马女士的哥哥需要缴纳增值税:

600/(1+0.05)*0.05=28.57万

       附加税:28.57*(0.07+0.03+0.02)=3.43万


2、过户时马女士的儿子需要缴纳契税:

600/(1+0.05)*0.03=17.14万


3、缴纳个人所得税:

[600/(1+0.05)-500/(1+0.05)]*0.2=19.05万


税金合计:28.57+3.43+17.14+19.05=68.19万


二、税收筹划后:


1、王女士需要缴纳的契税:

 600/(1+0.05)*0.03=17.14万


2、王女士儿子需要缴纳的契税:

  600/(1+0.05)*0.03=17.14万

     税金合计:34.28万


三、总结:

项目

增值说

附加税

个税

契税

合计

税筹前

28.57万

3.43万


19.05万


17.14万


68.19万


税筹后




34.28万

34.28万

总结

合计节税:33.91万


方案依据:


1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹对当事双方不征收个人所得税。


2、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定:


涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。


家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

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